Pavasariop Lietuvoje suaktyvėdavo žemės ūkio paskirties žemės paieškos ir sujudėdavo žemės rinka, o kaip bus šiemet? Ar dar atsiras įperkamos žemės jauniems ūkininkams? Mat, Registrų centro duomenimis, praėjusiais metais visoje Lietuvoje iš viso buvo įregistruota 25 tūkst. žemės ūkio paskirties žemės sklypų sandorių. Tai yra 10 proc. mažiau nei ankstesniais metais, kai buvo įregistruota 27,8 tūkst. tokių sklypų sandorių.

Vos pasigirsta – nuperka

Didesnių nei 1 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypų sandorių kainų mediana praėjusių metų pabaigoje siekė 4,5 tūkst. eurų ir buvo beveik tokia pati kaip ir 2022 m. pabaigoje. Tad analitikai prognozuoja, kad vilties, jog kainos risis žemyn, yra mažai, nes žemės ūkio paskirties žemės kainos ir toliau išlieka stabilios, tik ganyklų žemė – atvirkščiai, kaimuose praranda patrauklumą.

Šakių rajono Žvirgždaičių seniūnijoje palanku ūkininkauti, čia vyrauja lygumos ir našios žemės. Pasak Žvirgždaičių seniūnės Giedrės Snudaitienės, jeigu pas juos kuris nors ūkininkas sustabdo ūkinę veiklą, tuojau pat kiti „suuodžia“ ir labai greitai nori jo žemes perimti – išsinuomoti arba nupirkti. Tad aplink Žvirgždaičius nepanaudotų žemės plotų, kurie dirvonuotų neprižiūrėti, kaip ir nėra.

„Pas mus beveik visi žemės sklypai dirbami, iš jų gaunama nauda. Tik laukiama, kol kažkas sušnekės, kad nedirbs savo laukų, ir tada susidaro net eilutė – ir vienas, ir antras sako, tai gal aš paimsiu, gal išsinuomosiu. Ypač dėl dirbamos žemės toliau išlieka didelė konkurencija“, – pastebėjo G.Snudaitienė. Ji teigė pastaruoju metu negirdėjusi, kad kažkas iš esamų jų krašto ūkininkų planuotų stabdyti ūkinę veiklą be rimtos priežasties. Žinoma, nebent suėjus pensiniam amžiui, kai tėvai ūkius perduoda jaunesniems.

Sūduvos regione Žvirgždaičių seniūnija turi kuo pasigirti – žemės našumas kai kur perkopia 50 balų. Per pastaruosius metus seniūnijoje sumažėjo pienininkyste ir gyvulininkyste užsiimančių ūkių – supirkimo punktui pieną tiekia tik kelios ūkininkės. Gyvulininkystei traukiantis, dominuoja augalininkystės ūkiai, visi ūkininkai ruošiasi dirbti žemę, o kiekvienas pagalvoja, kaip padidinti turimos žemės plotus.

„Ne be reikalo žmonės pas mus kuriasi – patraukia lygumos. Todėl paprastesnis žemės įdirbimas – nereikia specialiai pritaikytos technikos. Viskas dirbant žemę lygumose yra paprasčiau“, – žemės privalumus apibūdino seniūnė. Tačiau jaunimas, anot jos, kuriasi sunkiai, jie dažnai „pakelia sparnus“, nes Žvirgždaičius laiko savotišku užkampiu. G.Snudaitienė žino porą jaunų ūkininkų, kurie artimiausiu metu gal perims ūkius iš tėvų, kaip šeimų palikimą. Tad jiems nebereikės sukti galvos, kur įsigyti ar išsinuomoti žemės.

„Kai didelė konkurencija, o pasiūlos nėra, tai žemės kaina ir išauga. Tik atsiranda kažkoks žemės lopinėlis, atsiranda ir norinčiųjų plėstis. Kai ūkininkas turi padargų, turi ką sėti, tai jam aktualu turėti kuo daugiau žemės. Aišku, dar reikia turėti ir darbo jėgos. Bet jeigu jis turi pakankamai šaltinių apdirbti žemę, tai prikaupti hektarų aktualu kiekvienam ūkininkui“, – aiškino G.Snudaitienė.

Būna ir iš „kosmoso“

Greta Žviržgdaičių dar keturios kaimynės – Barzdų, Griškabūdžio, Sintautų ir Kudirkos Naumiesčio seniūnijos, kurių teritorijose ūkininkai taip pat dirba panašiose derlingose žemėse. Sintautų seniūnijai vadovauja šiame krašte ūkininkaujantis Kęstutis Birbilas. Anot jo, Sintautuose gyvulininkystė susitraukusi, o ūkininkai augina kviečius, rapsus, miežius, aliejinius linus, pupas, žirnius, seniūnijoje – keli bulvių auginimo ūkiai, yra auginančių ir moliūgus sėkloms, vienas kitas grįžęs prie cukrinių runkelių auginimo. Užsiimančių augalininkyste ratas vis didėja, savaime reikia vis daugiau dirbamos žemės.

„Pas mus žemės pasiūla ir paklausa labai daug priklauso nuo vietos – kiekvienas kaimas labai skiriasi. Sintautuose žemės ūkio paskirties žemės pasiūla šiokia tokia yra, bet ją perkančiųjų – labai mažai. Veršiuose jau yra šiek tiek pirkėjų. Šalia yra Žvirgždaičiai, Degutinė, ten tik atsiranda – išsyk nuperka. Labai priklauso nuo miestelio ar kaimo, nes, pavyzdžiui, kaimyninėje seniūnijoje – Griškabūdyje – tik atsiranda parduodamas žemės sklypas, tai iš karto jį nuperka“, – tendencijas apibūdino K.Birbilas.

Pernai buvo registruota beveik 10 proc. sandorių mažiau nei 2022 m. Yra atlikta tik žemės sklypų rinkos analizė kai kuriose savivaldybėse. Pavyzdžiui, tokia analizė rodo, kad praėjusiais metais Marijampolės sav. sumažėjo nekilnojamojo turto sandorių, butų ir gyvenamųjų namų sandorių, tačiau žemės sklypų sandorių skaičius išliko stabilus.

Jam pačiam neseniai pasiūlė pirkti 6 ha žemės ūkio paskirties žemės po 10 tūkst. Eur/ha. Pardavėjas iš karto pridūrė – jei nepirks, parduos kitam. Sintautų seniūnas, šio krašto ūkininkas, sakė, kad tai tik vienas pavyzdys. Yra besiskelbiančių prašą po 11–12 tūkst. Eur/ha. Tik už tiek niekas jos neskuba pirkti. Yra siūlančių pirkti mokant po 10 tūkst. Eur/ha, bet tiek prašo tik vienetai. Pasak K.Birbilo, jis pats prieš 3–4 metus pirkęs žemės, tuo metu žemės kaina svyravo nuo 7 iki 8 tūkst. Eur/ha.

Sintautų krašte, pašnekovo tikinimu, žemės ūkio paskirties žemės kaina dar nuo 2018 m. lieka stabili. „Ji priklauso ne vien nuo vietos, našumo, bet ir nuo sklypo ploto, net ir nuo pardavėjo. Jei labai skrupulingas, nori gauti „kosmosą“, tai ką padarysi – būna, kad iš jo už tokią kainą niekas ir neperka“, – pasakojo K.Birbilas.

Pavasarį pokyčių vargu ar bus

Seniūnas neslėpė, kad žemės ūkio paskirties žemės rinkos aktyvumą nemenka dalimi lemia ir ekonominė situacija. Žemė – vertybė, bet ūkininkai pernai išgyveno sunkesnius metus, nesukaupė apyvartinių lėšų, todėl šiemet sudėtinga prognozuoti, ar pavasariop suaktyvės žemės ūkio paskirties žemės rinka, labiau tikima, kad Zanavykijoje ji aktyvi taps rudenį.

„Ūkininkai tokį pirkinį planuoja iš anksto. Jeigu beveik iki pavasario išlaukei, ypač dabar, kai nuo praeitų metų ūkininkai laisvų pinigų žemei pirkti tikrai neturi, tai tikisi, gal jų atsiras rudenį. Dažnai norintis parduoti žemę rudenį, apie tai pasako pirkėjui pavasarį. O ne taip, kad vėlai rudenį arba sausio mėnesį pasako, kad nori čia ir dabar iš karto parduoti. Tuomet ūkininkas priverstas eiti į banką skolintis pinigų žemei pirkti“, – aiškino K.Birbilas ir pridūrė, kad būtent rudenį suplaukia visos ūkio pajamos, tada lengviau ūkininkui planuoti, kiek gali lėšų išleisti žemei įsigyti.

Jo teigimu, dar priklausys, kokį derlių gaus ūkininkai, kokios bus grūdų kainos. Šių metų pradžioje kviečiai kainuoja apie 200 Eur/t, rapsai 400 Eur/t nekainuoja. Tad dar ne visi pernykštį derlių yra pardavę, dalis jo – dar aruoduose. Tiesa, kas pardavė kviečius pernai rudenį, gavo 220–240 Eur/t. Būtent kviečių supirkimo kaina, anot K.Birbilo, dažnai „surišta“ su žemės ūkio paskirties žemės nuomos kainomis. Jo duomenimis, šiemet nuoma sukasi apie 200 Eur/ha, bet kaip Zanavykijoje sakoma, tai jau minimali, mažiausiai, kiek galima prašyti. Yra norinčiųjų nuomoti ir gauti 300 Eur/ha.

„Norintis naują žemės sklypą nuomotis, be 300 Eur/ha tikrai Zanavykijoje nesusirasi. Gal net ir daugiau paprašys. O kai nuo seniau nuomoji, tai šeimininkas po truputį kelia kainą. Labai logiška taisyklė – kiek kviečių tona kainuoja, tokia ir žemės hektaro nuoma, tuomet būna viskas proto ribose. Tarkime, kviečiai kainuoja 300 Eur/t, tai 300 Eur/ha nuoma. Dabar kviečiai kainuoja 200 Eur/t, tai 200 Eur/ha nuoma“, – palygino seniūnas.

Pigiausios ganyklos

K.Birbilui, kaip seniūnui ir ūkininkui, rūpestį kelia daugiamečių neariamų ganyklų, liaudiškai vadinamų pievomis, bet ne tų, kurias galima matyti važiuojant palei Nemuną, likimas. Tokių daugiamečių ganyklų rinkos kaina yra kritusi per pusę. Nors jei jam, kaip ūkininkui, kas pasiūlytų pirkti tokių pievų, tai ir už perpus mažesnę kainą nepirktų. Įsigijus tokių žemės sklypų būtų priverstas pereiti prie gyvulininkystės. Nebent nusipirktų dar kur nors prastų žemių ir jas paverstų daugiametėmis pievomis, kurias deklaruotų. O gerą žemę – išartų. Kitaip pirkti ganyklą – žemę, į kurią investuoji, bet kurioje negali sėti, ką nori, neapsimoka. Tad nieko nuostabaus, kad ganyklų žemė, nors ir žemės ūkio paskirties, pati nepatraukliausia rinkoje.

G.Snudaitienė: „Pas mus beveik visi žemės sklypai dirbami, iš jų gaunama nauda. Tik laukiama, kol kažkas sušnekės, kad nedirbs savo laukų, ir tada susidaro net eilutė.“

Kokia šių ganyklų ateitis – lieka neaišku. Nors Šakių rajone gausu pienininkystės ūkių – Lukšių, Plokščių, Kubilių, Voniškių, Griškabūdžio ŽŪB, jis labai didelis, turėti ganyklas ar pievas toli nuo ūkių centro – nelabai apsimoka. Be to, K.Birbilo pastebėjimu, gyvulių pašarui geriau apsimoka auginti kukurūzus – jų derliai kur kas didesni. Tada ir iš toliau apsimoka vežti, bet kukurūzai – koncentruoti pašarai. O pievos labiau tinka šienavimui, tik kas norės užsiimti šienavimu už 20 km nuo ūkio. Juolab kad žolę reiks ne tik nupjauti, bet ir išdžiovinti, susukti į rulonus, parvežti.

Suintensyvėjimas – vargiai tikėtinas

VĮ Žemės ūkio duomenų centro (ŽŪDC) skelbiamais naujaisiais duomenimis, vidutinė 2022 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 5 012 Eur/ha, o tai 7,4 proc. daugiau negu 2021 m., kai kaina siekė 4 667 Eur/ha. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina 2022 m., palyginti su 2012 m., išaugo beveik 3,3 karto. Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2022 m. siekė 3 585 Eur/ha (2,5 proc. daugiau nei 2021 m. – 3 497 Eur/ha). Palyginus 2022 ir 2012 m. vidutines šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kainas, matyti, kad kaina išaugo beveik 4,3 karto.

Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2022 m. siekė 241 Eur/ha (t.y. 32,4 proc. daugiau nei 2021 m. – 182 Eur/ha). Palyginus 2022 ir 2012 m. vidutines šalies ariamosios žemės nuomos kainas, matyti, kad kaina išaugo beveik 3,4 karto. Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina 2022 m. buvo 164 Eur/ha – 19,7 proc. daugiau nei 2021 m. (137 Eur/ha). Nuo 2012 m. šalies vidutinė pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina išaugo beveik 5 kartus.

Registrų centras kol kas detalesnės analizės apie praėjusių metų žemės ūkio paskirties žemės sklypų sandorius nėra atlikęs. Tik yra žinomi bendresni duomenys, jog pernai buvo registruota beveik 10 proc. sandorių mažiau nei 2022 m. Yra atlikta tik žemės sklypų rinkos analizė kai kuriose savivaldybėse. Pavyzdžiui, tokia analizė rodo, kad praėjusiais metais Marijampolės savivaldybėje sumažėjo nekilnojamojo turto sandorių, butų ir gyvenamųjų namų sandorių, tačiau žemės sklypų sandorių skaičius išliko stabilus – žemės sklypų sandorių įregistruota apie 700 ir šis skaičius, lyginant su 2022 m., beveik nekito. Tiesa, žemės sklypų skaičiai apima ir žemės ūkio paskirtį, bet ne tik, nes paskirčių yra ir daugiau. O 2023 m. fiksuotam nedideliam 5–7 proc. kainų augimui įtakos galėjo turėti, Registrų centro Duomenų integravimo skyriaus vadovo Pauliaus Rudzkio teigimu, truputį augusios žemės sklypų pačioje Marijampolėje kainos.

Analitiko teigimu, šiemet sandorių skaičius labai priklausys nuo išorinių faktorių, tad rinka išliks pasyvi, drastiškų kainų pokyčių neprognozuojama, o rinkos suaktyvėjimas prognozuojamas nebent rudenį. „Situacija pirmiausia priklausys nuo Europos Centrinio Banko politikos – ar pradės mažinti palūkanų normą, ar paliks galioti tą pačią, kokie bus ekonominiai lūkesčiai. Tačiau metų pradžios tendencijos rodo, jog situacija gali išlikti panaši, kokia buvo paskutinius 6 mėnesius, kai rinka buvo gana pasyvi, pagal aktyvumą grįžusi atgal gal kokius 5–7 metus atgal. Manau, kad šis pasyvumas išliks. Todėl nematau priežasčių, kodėl viso nekilnojamojo turto, taip pat ir žemės ūkio sklypų, kainos turėtų kilti. Nereikėtų turėti tokių lūkesčių“, – teigė P.Rudzkis.